Expert en copropriété

La Loi 16 encadre la gestion et l’entretien des copropriétés au Québec.
Elle rend obligatoires quatre éléments clés :

• une étude du fonds de prévoyance, qui planifie les coûts futurs des réparations majeures et remplacements ;
• un carnet d’entretien, qui définit notamment la fréquence et la nature des travaux à effectuer sur l’immeuble ;
• Une attestation sur l’état du syndicat, à remettre lors de la vente d’une unité afin d’assurer la transparence et une information juste à l’acheteur ;
• Les acomptes, qui doivent être déposés en fidéicommis auprès d’un notaire ou d’un avocat lorsqu’ils sont versés par les acheteurs au moment de la signature d’une promesse d’achat d’un condominium.

L’objectif de cette loi est d’assurer la pérennité des bâtiments, de protéger les copropriétaires et d’encadrer les transactions immobilières de manière sécuritaire et transparente.

L’étude du fonds de prévoyance est un outil de planification financière. Elle permet d’établir un plan de cotisation annuel, assurant que le syndicat dispose des fonds nécessaires lorsque des travaux majeurs prévisibles deviennent nécessaires.

Seuls des ingénieurs, architectes, évaluateurs agréés ou technologues professionnels possédant l’expertise requise peuvent produire une étude conforme à la Loi 16.

Le coût dépend du nombre d’unités et de la complexité du bâtiment.
En moyenne, le tarif se situe entre 2 000 $ et 4 000 $ pour une petite copropriété standard, mais peut varier selon la portée du mandat.

Chez Borée, nous offrons également des tarifs de groupe pour les syndicats voisins partageant une structure similaire.

La mise à jour doit généralement être effectuée tous les cinq ans, afin de s’assurer que les prévisions financières demeurent exactes et conformes à la Loi 16.

Cependant, selon certaines caractéristiques de la copropriété, la mise à jour de l’étude du fonds de prévoyance uniquement pourrait être réalisée tous les dix ans.

Le carnet d’entretien est un document de suivi qui répertorie toutes les interventions d’entretien, d’inspection et de remplacement prévues sur les parties communes.
Il aide le conseil d’administration à planifier les travaux préventifs, à prioriser les budgets et à assurer la traçabilité des interventions effectuées.

Le carnet d’entretien regroupe également les données techniques du bâtiment, soit l’ensemble des composants, leurs durées de vie et leurs coûts estimatifs.
Ces informations constituent la base de l’étude du fonds de prévoyance, permettant d’établir des projections financières précises et conformes à la Loi 16.

Un syndicat horizontal regroupe plusieurs bâtiments distincts sur un même terrain (ex. rangées de maisons en copropriété), alors qu’un syndicat vertical concerne un seul immeuble à étages.
Cette distinction influence la portée des visites et la gestion des parties communes.

Dans le cas d’un syndicat horizontal, il n’y a souvent aucun bâtiment à l’étude, mais plutôt des infrastructures communes telles que les voies d’accès, les stationnements, les réseaux de drainage ou les aménagements paysagers.

En règle générale, les travaux majeurs sur les parties communes à usage restreint (balcons, terrasses, fenêtres, etc.) sont financées par l’ensemble des copropriétaires. Toutefois, leur inclusion au fonds de prévoyance dépend des dispositions de la déclaration de copropriété.

Chez Borée, nous évaluons ce point lors de la rédaction de nos études afin d’assurer la conformité à la déclaration.
En cas de doute ou de situation complexe, nous recommandons au syndicat de valider l’interprétation auprès d’un notaire spécialisé en droit de la copropriété.

Une étude comprend quatre étapes :

1. Réception des informations et des documents du syndicat
   Collecte et analyse des plans, déclarations de copropriété, rapports techniques et autres documents pertinents.
2. Visite du bâtiment par un ingénieur
   Analyse visuelle des parties communes afin d’évaluer leur état, leur durée de vie résiduelle et les besoins d’entretien à court, moyen et long terme.
3. Analyse technique et financière
   Évaluation des coûts de remplacement, projection des dépenses et élaboration des scénarios de cotisation conformes à la Loi 16.
4. Remise du rapport complet
   Présentation d’un rapport détaillé incluant les scénarios de cotisation, les recommandations d’entretien et les tableaux financiers.

Le délai moyen de livraison est d’environ 90 jours suivant la visite.

Les syndicats de copropriété ont jusqu’au 14 août 2028 pour se conformer à la Loi 16.
Cela signifie qu’ils doivent avoir fait réaliser par un professionnel :

• L’étude du fonds de prévoyance ;
• Le carnet d’entretien.

Ce délai de trois ans, à compter de l’entrée en vigueur du Règlement (Loi 16), vise à permettre à tous les syndicats d’être en conformité.

Conseil : il est préférable de ne pas attendre la date limite, car la demande d’experts augmentera fortement à l’approche de 2028.